昆山综保区于2009年底经国务院批准设立，规划面积5.86平方公里，是由全国首个封关运作昆山出口加工区转型而成的综保区。经过十年发展，目前土地供应率接近90%。全区发展面临产业用地新增量空间匮乏问题，需要立足产业用地更新，来实现主导产业向新兴产业转型的目标。

　　2022年，由政府牵线、企业商洽，促成山富纸业（昆山）有限公司（以下简称山富公司）、昆山正威印刷包装有限公司（以下简称正威公司）低效用地通过嫁接转让方式实现产业更新，由昆山综合保税区投资开发有限公司购入后建设咖啡生豆仓储分拨中心项目，补齐综保区向咖啡产业转型中关键功能，激活存量土地要素，精准保障产业更新用地需求，助力综保区提质升级。

　　作为全国第一个专业化、标准化的咖啡交易分拨中心，昆山亚太咖啡生豆分拨中心的投入使用，全面打响了“做咖啡到昆山”的品牌。目前，昆山已形成全国近60%的生豆烘焙量，吸引星巴克、亿政、中原、铂金、诺丁顿等100余家咖啡头部企业入驻， 登上国内咖啡产业的核心“咖位”。2023年前11月，昆山实现咖啡生豆进口3.12万吨，同比增长213.6%，进口总量占全国一半以上。

　　昆山市以构建产业链竞争力为核心，瞄准咖啡产业链重点环节招大引强，持续招引优质咖啡项目，推动昆山咖啡产业集群从无到有、从有到强的快速崛起。

　　山富公司未开发面积占比约21%，正威公司未开发面积约56.75%，二家公司产能增长后继乏力，通过两宗相邻地块分宗、emc易倍转让、合并收购流程，整合形成48.54亩可更新用地，补齐综保区咖啡产业链功能配套emc易倍体育，完成新旧产能间土地资源转换。建成后，服务于区内100 余家国际咖啡头部企业，满足区内近 80%保税生豆烘培量的仓储、物流调配需求，助力综保区从单一的电子信息产业向以咖啡生豆为起点的贸易、物流、研发、生产、销售“五大中心”为一体的咖啡全产业链转型。

　　转让完成后，项目总投资3.85亿元，盘活低效用地48.54亩，规划总建筑面积48157.08平方米，总计容建筑面积46952.25平方米，其中：地上建筑面积46952.25平方米，地下建筑面积1204.83平方米，容积率1.5，建筑密度47%，绿化率15%。建设多层恒温恒湿智能仓库2 栋，仓库单层建筑面积层高7.4m,一层承重5吨，二层承重3.5吨，三层承重3吨，建设完成后可同时存储咖啡生豆47000吨，办公综合楼一栋用于智能化管理，地下停车。于2021年2月24日立项，并于2021年9月开工建设，计划于2023年5月竣工并投入使用。

　　根据产业专项规划研究，在昆山开发区咖啡全产业链发展的现阶段，急需补强咖啡生豆仓储物流功能，用地需求在50亩左右。多部门积极走访与摸排存量用地情况，基于向“存量土地”要“发展流量”，向“低效用地”要“发展质量”原则，最终锁定山富公司和正威公司连接处未充分利用土地作为定向产业功能更新地块。产业部门牵头资规、财政、税务等部门，经过多轮磨合，综合消防、环保、安全、交通等因素后，完成了土地的分割转让和宗地合并。合并宗地后进行订制化规划与设计，建设国内首个专业化与标准化恒温恒湿库，极大提升土地利用效率与产出效益。

　　在保障更新建设高质量完成的基础上，充分发挥国资国企优势，提供多元化渠道，吸引国内外知名企业合作，助力综保区从单一的电子信息产业向以咖啡生豆为起点的贸易、物流、研发、生产、销售“五大中心”为一体的咖啡全产业链转型。

　　成立更新项目工作专班，开通“全天候”线上企业服务平台，全方位帮助企业保要素。推行“专员化”政务服务模式，实行“人跟事走”，服务好全链条每个环节，为项目建设及构建咖啡产业链条营造优越环境。

　　充分发挥城市规划调控作用，在昆山市总体规划和控制性详细规划的框架下，区镇编制本地区工业单元更新专项规划，通过选择集中保留、择机更新或清理腾退等多种方式，加强对工业用地更新盘活的统筹协调。emc易倍

　　以提高土地利用质量和效益为目标通过积极有效的已批未开发处置程序，加大到期未开发、闲置土地、未充分利用的工业用地处置力度。对办理整体嫁接转让项目以及分宗嫁接转让项目，需经市工业用地项目评审委员会评审通过后，方可办理土地转让交易手续。

　　由产业部门牵头，资规、安环部门等部门协同，emc易倍开展产业规划研究，同时开展地块利用情况普查，在理清存量资源的基础上，结合新兴产业用地需求，制定产业用地更新引导规划。同时在政策层面开展“低效产业用地再利用”专项行动，形成合力强化土地转让二级平台监管，面向企业深入产业更新政策宣导，双向发力推动产业用地更新工作。

　　昆山开发区书写的“一颗咖啡豆”的精彩故事，是在产业规划和工业用地保障线的引导下，产业集聚发展是必然趋势。现代化城市开发越来越需要向“存量土地”要“发展流量”，向“低效用地”要“发展质量”。通过该案例的操作，探索了工业用地提质增效在政府引导，市场主体操作的实现路径，为产业用地更新如何围绕新型产业链用地需求、如何深化工业用地保障线内产业更新规划提供了可参考思路，为后续产业用地更新政策继续优化提供实例。